TL;DR:
- Los gastos de compraventa en Tenerife representan entre un 10% y 15% adicional sobre el precio de la vivienda y cubren impuestos, notaría, registro y gestoría. La mayoría de estos costos los paga el comprador, aunque legalmente algunos corresponden al vendedor, y el IVA o ITP es el gasto más elevado. Es esencial planificar y entender estos gastos para evitar complicaciones financieras en el proceso de compra.
Comprar una vivienda en Tenerife es una de las decisiones financieras más grandes que tomarás. Sin embargo, muchos compradores se centran exclusivamente en el precio del inmueble y descubren tarde que los gastos de compraventa pueden representar entre un 10% y un 15% adicional sobre ese valor. Entender qué son los gastos de compraventa desde el principio no es un detalle menor. Es la diferencia entre cerrar una operación con tranquilidad o quedarte sin liquidez justo cuando más la necesitas. Esta guía desglosa cada concepto, quién los paga y cómo estimarlos con precisión antes de firmar nada.
Tabla de contenidos
- Puntos clave
- Qué son los gastos de compraventa
- Quién paga qué: comprador y vendedor en Tenerife
- Cómo calcular los gastos de compraventa
- Errores frecuentes al gestionar estos gastos
- Cambios normativos y su impacto en tus gastos
- Mi opinión como profesional del sector
- Planifica tu compra con el apoyo de Inmobiliariahs
- FAQ
Puntos clave
| Punto | Detalles |
|---|---|
| Los gastos superan el precio pactado | Calcula entre un 10% y 15% adicional sobre el precio de compra para cubrir todos los costes. |
| Impuestos: el gasto más alto | El ITP (segunda mano) o el IVA (obra nueva) representan entre el 6% y el 10% del valor del inmueble. |
| La ley no lo dice todo | El artículo 1455 del Código Civil fija una distribución base, pero los contratos pueden modificarla. |
| La hipoteca tiene sus propios gastos | Desde 2019, el banco asume notaría, registro e IAJD; el comprador solo paga la tasación. |
| Planifica antes de buscar | Integrar los gastos en tu presupuesto inicial evita retrasos y negociaciones fallidas. |
Qué son los gastos de compraventa
Los gastos de compraventa son todos los costes adicionales al precio del inmueble que se generan al formalizar legalmente la transmisión de propiedad entre vendedor y comprador. No se trata de un gasto único. Son varias partidas que intervienen en distintas fases del proceso.
Impuestos sobre la transmisión
El mayor gasto suele ser el fiscal. Si compras una vivienda de segunda mano en Tenerife, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo general en Canarias es del 6,5%, aunque puede llegar al 10% según el precio y el perfil del comprador. Si se trata de obra nueva, el impuesto aplicable es el IVA al 7% en Canarias (inferior al 10% peninsular) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Esta diferencia entre islas y península es relevante y muchos compradores que llegan de fuera no la conocen.
Gastos notariales
La escritura pública de compraventa debe firmarse ante notario. Los gastos de notaría en compraventa se sitúan entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble, lo que en una vivienda de 200.000 euros supone entre 400 y 1.000 euros aproximadamente. Estos aranceles están regulados por el Estado, así que no varían según el notario que elijas, pero sí según el número de folios y copias que necesites.
Registro de la propiedad
Una vez firmada la escritura, hay que inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. Los costes de registro oscilan entre el 0,1% y el 0,25% del precio escriturado, lo que en el mismo ejemplo anterior supone entre 200 y 500 euros. Este paso es técnicamente voluntario, pero renunciar a él significa no tener protección legal frente a terceros.
Gestoría y otros costes
Si financias la compra con hipoteca, el banco suele exigir una gestoría para tramitar los documentos. Su coste típico ronda los 300 a 600 euros. Además, puedes necesitar una nota simple del Registro (unos 10 euros) o un certificado de deudas de la comunidad de propietarios.
Consejo profesional: Pide al notario un presupuesto orientativo antes de la firma. Aunque los aranceles son fijos, conocer el importe exacto con antelación te permite ajustar tu liquidez disponible el día de la firma.
Quién paga qué: comprador y vendedor en Tenerife
Esta es la pregunta que más conflictos genera. Y la respuesta no es tan sencilla como parece.
El artículo 1455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de escrituras (la matriz notarial) corresponden al vendedor, mientras que los gastos de primera copia y los posteriores son del comprador. Sin embargo, la misma ley permite que las partes pacten cualquier otra distribución. En la práctica, el comprador termina asumiendo la mayor parte de los gastos notariales, aunque legalmente no esté obligado a ello.
| Gasto | Responsabilidad legal | Práctica habitual |
|---|---|---|
| ITP o IVA | Comprador | Comprador |
| Notaría (escritura matriz) | Vendedor | Variable según pacto |
| Notaría (primera copia) | Comprador | Comprador |
| Registro de la propiedad | Comprador | Comprador |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Vendedor |
| Gestoría hipotecaria | Banco (desde 2019) | Banco |
| Comisión inmobiliaria | Variable | Habitualmente vendedor o compartida |
La plusvalía municipal, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, recae legalmente sobre el vendedor. Pero ojo: es habitual que algunos contratos de arras intenten trasladarla al comprador mediante cláusulas poco visibles.
Las cláusulas que trasladan la totalidad de gastos notariales, registrales e impuestos al comprador pueden ser declaradas nulas por abusivas si no están debidamente justificadas. Esto aplica especialmente en operaciones con promotoras o empresas.
Consejo profesional: Lee el contrato de arras línea por línea antes de firmarlo. Si ves una cláusula que dice “todos los gastos e impuestos serán por cuenta del comprador”, exige que se especifique qué conceptos incluye y cuáles quedan fuera.
Cómo calcular los gastos de compraventa
Para un comprador en Tenerife, los gastos típicos al comprar una vivienda se distribuyen así:
| Concepto | Porcentaje o importe estimado |
|---|---|
| ITP (segunda mano en Canarias) | 6,5% del precio de compra |
| IVA (obra nueva en Canarias) | 7% del precio de compra |
| Notaría | 0,2% a 0,5% (entre 300 € y 900 €) |
| Registro de la propiedad | 0,1% a 0,25% (entre 100 € y 500 €) |
| Tasación (si hay hipoteca) | 300 € a 600 € |
| Gestoría (si hay hipoteca) | 300 € a 600 € |
Para que los números cobren sentido, apliquémoslos a un caso real. Una vivienda de segunda mano en San Isidro con un precio de escritura de 180.000 euros generaría estos gastos aproximados:
- ITP al 6,5%: 11.700 euros.
- Notaría (0,3% orientativo): 540 euros.
- Registro (0,15% orientativo): 270 euros.
- Gestoría: 400 euros.
- Tasación bancaria: 450 euros.
El total de gastos adicionales ascendería a unos 13.360 euros, casi un 7,4% sobre el precio de compra. Si la vivienda fuera obra nueva, el IVA al 7% supondría 12.600 euros más el IAJD (0,75% en Canarias), lo que elevaría ese total por encima del 8%.
Existe una regla útil para compradores financiados: no destines más del 30% de tus ingresos brutos mensuales al conjunto de gastos de vivienda, incluyendo hipoteca, seguros e impuestos recurrentes. Esto te ayuda a calibrar si tu capacidad financiera soporta la operación completa, no solo la cuota mensual.
Errores frecuentes al gestionar estos gastos
El más común es el que cometen quienes han ahorrado exactamente el precio de entrada pero no han reservado fondos para los gastos adicionales. Esto puede retrasar la firma de escrituras o incluso hacer fracasar la operación cuando el banco ya ha aprobado la hipoteca.
Otros errores habituales:
- No revisar quién paga la comisión de agencia. En Tenerife, la práctica varía. Algunas agencias cobran al comprador, otras al vendedor. Pregunta siempre por escrito antes de visitar ningún inmueble.
- Olvidar los gastos deducibles en la declaración. Muchos vendedores, y también compradores que posteriormente venden, no integran estos costes en su cálculo fiscal. Conservar los justificantes de todos los gastos puede reducir la ganancia patrimonial declarada y, con ello, el IRPF a pagar.
- Ignorar los gastos de comunidad pendientes. Si el piso tiene deudas con la comunidad, el comprador puede heredarlas. Pide el certificado de estado de deudas antes de firmar.
- No consultar un simulador financiero. Antes de buscar vivienda, usa un simulador y asesoría bancaria para calcular cuánto dinero necesitas en total el día de la firma.
Consejo profesional: Abre una cuenta de ahorro específica para gastos de compraventa en cuanto decidas comprar. Separar ese dinero del ahorro destinado a la entrada te da visión clara de tu posición financiera real.
Cambios normativos y su impacto en tus gastos
La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario cambió las reglas del juego para quienes financian la compra con hipoteca. Antes, el comprador asumía prácticamente todos los costes de la operación, incluyendo los gastos notariales y registrales de constitución del préstamo. Ahora la situación es diferente:
- El banco asume los gastos hipotecarios: notaría, registro e IAJD de la escritura de hipoteca.
- El comprador solo paga la tasación del inmueble, cuyo coste oscila entre 300 y 600 euros.
- Esta reforma supuso un ahorro real de varios miles de euros para compradores con hipoteca.
Es importante separar dos conceptos que se confunden con frecuencia: los gastos de compraventa (los que genera la transmisión del inmueble) y los gastos de constitución de hipoteca (los que genera el préstamo bancario). Son partidas distintas con responsabilidades distintas. La reforma de 2019 solo afectó a los segundos.
Si compraste antes de 2019 y pagaste gastos que correspondían al banco, puedes explorar si tienes derecho a reclamación por cláusulas abusivas. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha dado la razón a numerosos compradores en estos casos.
Mi opinión como profesional del sector
He acompañado a muchos compradores en Tenerife a lo largo de los años y el patrón se repite con llamativa frecuencia. La mayoría llega a la primera reunión sabiendo el precio máximo que puede pagar por el inmueble. Muy pocos han pensado ya en los gastos de compraventa en inmuebles como una partida separada que necesita su propio colchón financiero.
El conflicto más habitual que he visto no surge por el precio de la vivienda. Surge porque alguien firmó un contrato de arras sin leerlo despacio y después descubrió que estaba asumiendo gastos que no esperaba. La transparencia en los contratos no es un valor añadido. Es lo mínimo exigible.
Mi recomendación más directa: antes de hacer ninguna oferta, siéntate con un asesor legal o con tu agente de confianza y calcula el coste total de la operación incluyendo impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. Ese número real es tu verdadero punto de partida. Quien compra sin ese dato no está comprando. Está improvisando.
— Inmobiliariahs
Planifica tu compra con el apoyo de Inmobiliariahs
Si estás buscando una propiedad en Tenerife y quieres evitar las sorpresas económicas que describe este artículo, el equipo de Inmobiliariahs puede acompañarte desde el primer momento. No solo te ayudamos a encontrar el inmueble adecuado en San Isidro y zonas cercanas, sino que te orientamos sobre todos los gastos asociados a la compraventa, los trámites necesarios y la documentación que debes revisar antes de comprometerte.
Nuestra atención es personalizada y trabajamos con compradores que quieren tomar decisiones informadas. Tanto si es tu primera compra como si ya tienes experiencia en el mercado, puedes consultar nuestras propiedades disponibles y contactarnos directamente para resolver cualquier duda sobre el proceso y los costes reales de la operación.
FAQ
¿Qué son los gastos de compraventa de una vivienda?
Son todos los costes adicionales al precio del inmueble que se generan al formalizar legalmente una transmisión de propiedad. Incluyen impuestos, honorarios notariales, inscripción registral y gestoría.
¿Cuánto son los gastos de compraventa en Tenerife?
En Tenerife, los gastos para el comprador suelen representar entre el 7% y el 10% del precio de compra, siendo el ITP al 6,5% el coste más elevado en viviendas de segunda mano.
¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?
Según el Código Civil, la escritura matriz la paga el vendedor y la primera copia el comprador, pero es habitual que el comprador asuma la mayor parte. El contrato de arras puede modificar esta distribución.
¿Los gastos de hipoteca son lo mismo que los gastos de compraventa?
No. Los gastos de compraventa corresponden a la transmisión del inmueble. Los gastos de hipoteca corresponden al préstamo bancario. Desde la Ley 5/2019, el banco asume los gastos notariales y registrales de la hipoteca.
¿Qué documentos debo guardar después de la compra?
Guarda todas las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Estos justificantes son deducibles si en el futuro vendes el inmueble y calculas la ganancia patrimonial en tu declaración de la renta.