Al vender un piso en Canarias normalmente pagarás IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal, con un plazo de 30 días hábiles para liquidar esta última. El IGIC no grava la vivienda usada, solo la obra nueva. Si reinviertes en tu vivienda habitual o superas los 65 años, puedes librarte del IRPF por completo.
En resumen:
- La plusvalía municipal se calcula sobre el incremento del valor del suelo y tiene un plazo límite de 30 días hábiles para liquidarse desde la escritura, usando método real o objetivo; este último es más común pero puede ser más costoso sin la documentación adecuada.
- La ganancia patrimonial tributa en IRPF según tramos que van del 19 % al 30 %, descontando gastos de compra, venta y mejoras que la ley permite.
- La exención del IRPF es posible si se reinvierte en la vivienda habitual o si el vendedor tiene más de 65 años y vende su residencia habitual, sin necesidad de reinversión.
- El impuesto por la venta de obra nueva o viviendas de segunda mano en Canarias no suele aplicarse solo a los promotores, y ciertos gastos como el ITP y AJD generalmente los asume el comprador.
- Es recomendable presentar la autoliquidación de plusvalía en plazo, conservar toda documentación y consultar recursos oficiales para evitar errores en la gestión fiscal.
Tabla de contenidos
- Impuestos principales al vender un piso en Canarias: IRPF y plusvalía municipal
- Cómo calcular el IRPF por la venta: valores, gastos deducibles y tramos
- Plusvalía municipal en Canarias: cálculo, método real y plazo de 30 días
- Otros impuestos y gastos que debes prever al vender
- Exenciones que pueden anular el IRPF de la venta
- Plazos y trámites que no puedes dejar pasar
- Experiencia local: recursos y servicios para gestionar tu venta en Tenerife
- La opinión de quien lleva años viendo estas operaciones de cerca
- Cómo Inmobiliariahs te acompaña en la venta y en la gestión fiscal
- Fuentes
- Preguntas frecuentes
Impuestos principales al vender un piso en Canarias: IRPF y plusvalía municipal
La venta de un piso en Canarias activa dos impuestos distintos, y conviene no confundirlos. El primero es el IRPF, que grava la ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que pagaste por el piso y lo que has obtenido al venderlo. Si vendes más caro de lo que compraste, Hacienda quiere su parte. Si vendes por debajo del precio de adquisición, no hay ganancia y no hay IRPF que pagar.
El segundo impuesto es la plusvalía municipal, técnicamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento, no la Agencia Tributaria, y grava el aumento de valor del suelo durante los años que fuiste propietario. Es independiente del resultado real de tu venta: puedes tener pérdida en la operación y aun así debitar (o no) plusvalía, según el método de cálculo que se aplique.
Hay dos escenarios donde el vendedor se libra de tributar:
- Pérdida patrimonial: si vendiste por menos de lo que pagaste, no hay ganancia que gravar en IRPF.
- Reinversión en vivienda habitual: si el piso vendido era tu residencia habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta.
Cómo calcular el IRPF por la venta: valores, gastos deducibles y tramos
El cálculo parte de una resta sencilla: valor de transmisión menos valor de adquisición. Pero ambos valores se ajustan con gastos que la ley permite sumar o restar, y ahí está el margen real para pagar menos.
Al valor de adquisición se le suman los gastos de compra (notaría, registro, ITP o AJD que pagaste entonces) y el coste de mejoras estructurales realizadas en la vivienda, nunca el mantenimiento ordinario. Al valor de transmisión se le restan los gastos de venta, como la comisión de la agencia inmobiliaria o el certificado energético.
Una vez obtenida la ganancia neta, se aplican los tramos de la base del ahorro, que son estatales y no varían entre comunidades:
- Hasta 6.000 €: 19 %
- De 6.000 € a 50.000 €: 21 %
- De 50.000 € a 200.000 €: 23 %
- De 200.000 € a 300.000 €: 27 %
- Más de 300.000 €: 30 %
Consejo profesional: si vendiste un piso alquilado antes de la operación, revisa cómo declaraste esas rentas: puede afectar al cálculo de amortizaciones y, por tanto, al valor de adquisición ajustado.
Un ejemplo rápido: compraste por 150.000 € (con 12.000 € de gastos) y vendes por 220.000 € (con 8.000 € de gastos de venta). La ganancia queda en 220.000 − 8.000 − 150.000 − 12.000 = 50.000 €. Según los tramos vigentes de la base del ahorro, esa ganancia tributaría al 19 % en el primer tramo y al 21 % en el resto, con un resultado aproximado de 9.420 € de IRPF.
Plusvalía municipal en Canarias: cálculo, método real y plazo de 30 días
El ayuntamiento puede calcular la plusvalía de dos formas. El método objetivo aplica coeficientes fijados por ley sobre el valor catastral del suelo, sin mirar el precio real de la operación. El método real compara directamente el precio de venta con el de compra, y si esa diferencia es menor que la estimación objetiva (o inexistente), puedes optar por tributar según el resultado real o incluso no tributar.
Elegir el método real exige aportar pruebas: escritura de compra, escritura de venta y, si procede, facturas de mejoras. Sin esa documentación, el ayuntamiento aplicará por defecto el cálculo objetivo, casi siempre más caro para el vendedor.
El trámite tiene un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura para presentar la autoliquidación en el ayuntamiento correspondiente. Pasado ese plazo sin liquidar, te expones a recargos que crecen cuanto más tardes.
- Presenta la autoliquidación en el ayuntamiento donde está ubicado el piso, no donde resides.
- Si detectas que se aplicó el método objetivo y te perjudica, puedes recurrir aportando el cálculo real.
- Conserva copia sellada de la presentación como justificante ante cualquier reclamación posterior.
Consejo profesional: algunos ayuntamientos ofrecen simuladores previos de plusvalía antes de firmar. Pedir esa estimación te evita sorpresas el día de la escritura.
Otros impuestos y gastos que debes prever al vender
Más allá de IRPF y plusvalía, hay partidas que suelen pillar por sorpresa al vendedor que no las anticipa.
- El IBI del año de la venta se reparte habitualmente en proporción a los meses de propiedad de cada parte, aunque el pacto exacto depende de lo que acuerden comprador y vendedor en el contrato.
- El ITP (6,5 % general en Canarias) y el AJD (0,75 %) los paga normalmente el comprador, no el vendedor, salvo que la negociación diga otra cosa; puedes consultar el detalle de tipos aplicables en Canarias.
- El IGIC solo entra en juego cuando se trata de obra nueva vendida por un promotor, con un tipo del 7 %, y lo asume el comprador; en la venta de vivienda de segunda mano no se aplica.
- Gastos habituales del vendedor: comisión de la agencia, gestoría, certificado energético y cancelación registral de hipoteca si procede.
Exenciones que pueden anular el IRPF de la venta
Antes de asumir que vas a pagar IRPF, comprueba si encajas en alguna de estas exenciones:
- Reinversión en vivienda habitual: si el piso vendido es tu residencia habitual y destinas el importe obtenido a comprar otra vivienda habitual en un plazo permitido, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente según el porcentaje reinvertido.
- Mayores de 65 años: si tienes determinada edad avanzada y vendes tu vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta sin obligación de reinvertir en otra vivienda. Hacienda ha aclarado que esta exención solo aplica si el inmueble es efectivamente tu residencia habitual, no una segunda residencia ni un piso alquilado.
- Renta vitalicia: como alternativa a la exención por edad, los mayores de 65 pueden reinvertir el importe en una renta vitalicia asegurada, dentro de un plazo de seis meses, para acogerse a la exención.
- Bonificaciones autonómicas: familias numerosas o personas con discapacidad pueden acceder a reducciones adicionales en ITP o AJD, sujetas a límites de renta que conviene verificar antes de la operación.
El error más frecuente es intentar aplicar la exención por edad a una vivienda que se alquiló los últimos años: si no era tu residencia habitual en el momento de la venta, Hacienda la rechaza.
Plazos y trámites que no puedes dejar pasar
La gestión fiscal de una venta tiene fechas concretas que conviene anotar desde el primer día.
- 30 días hábiles desde la escritura para presentar y pagar la plusvalía municipal en el ayuntamiento.
- La ganancia patrimonial se declara en la renta del año siguiente a la venta, dentro de la campaña habitual de IRPF.
- Guarda escrituras de compra y venta, facturas de mejoras y, si aplicas alguna exención, la documentación que acredite la reinversión o la habitualidad.
- Para operaciones con varias exenciones cruzadas (herencia previa, alquiler, reinversión parcial), pedir asesoría específica antes de firmar suele ahorrar más de lo que cuesta.
Si el piso procede de una herencia o donación, el valor de adquisición a efectos de IRPF es el que se declaró entonces en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, no lo que pagó el causante originalmente. Y si la venta arroja pérdida, esa pérdida patrimonial puede compensarse con otras ganancias del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes, lo que conviene planificar con el resto de tu declaración.
Experiencia local: recursos y servicios para gestionar tu venta en Tenerife
Vender un piso implica algo más que calcular impuestos: implica documentación, plazos administrativos y, a menudo, decisiones sobre qué reformas merecen la pena antes de escriturar. Inmobiliariahs ha acompañado ventas en San Isidro y el sur de Tenerife donde estos detalles marcan la diferencia entre una operación limpia y una llena de sorpresas.
- Consulta la guía práctica de gastos de venta en Tenerife para anticipar cada partida antes de fijar precio.
- Revisa cómo el valor de referencia catastral puede afectar tu base imponible en 2026.
- Si tu piso ha estado alquilado, la guía sobre declarar el alquiler en Canarias ayuda a entender cómo afecta al cálculo final.
Se ofrecen servicios de tasación y valoración, gestión legal y financiera, y una valoración gratuita inicial para quienes quieren conocer el valor aproximado de su piso en el mercado actual.
La opinión de quien lleva años viendo estas operaciones de cerca
La mayoría de vendedores subestima la plusvalía municipal porque piensan solo en el IRPF. Antes de firmar, pide una valoración fiscal completa, confirma si tienes derecho a alguna exención y lleva la gestoría contigo desde el primer borrador de contrato.
— YellowRock
Cómo Inmobiliariahs te acompaña en la venta y en la gestión fiscal
Se puede contar con una gestión integral del proceso de venta en Tenerife, desde la valoración inicial hasta el cierre ante notario, con asesoría personalizada en cada paso.
Puedes empezar por lo más sencillo: pedir tu valoración gratuita para saber cuánto vale tu piso hoy, sin compromiso. A partir de ahí, nuestro equipo de gestión legal y financiera revisa contigo qué exenciones aplican a tu caso concreto (reinversión, edad, herencia previa) antes de que firmes nada. Si ya tienes claro que quieres vender, la página de venta de inmuebles explica cómo coordinamos documentación, negociación y marketing profesional en San Isidro y alrededores. Escríbenos o pide cita: cuanto antes revisemos tu situación fiscal, menos sorpresas tendrás el día de la escritura.
Fuentes
Antes de presentar cualquier autoliquidación, contrasta los datos con fuentes oficiales:
- Los canarios mayores de 65 años pueden vender su casa y ahorrarse el IRPF: Hacienda aclara las condiciones | Canarias7
- Impuestos por la venta de vivienda en Canarias | Exima Asesores
- ITP Canarias 2026: cuánto pagas (6,5 %) y AJD 0,75 % vivienda | GuiaFiscal
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso en Canarias?
Depende de la ganancia patrimonial obtenida: se aplican los tramos de la base del ahorro, desde el 19 % hasta el 30 % según el importe. A eso se suma la plusvalía municipal, que calcula el ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo.
¿Qué impuesto se paga al vender una casa en Canarias?
Los dos impuestos principales son el IRPF sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal (IIVTNU). El IGIC no suele aplicar porque solo grava la venta de obra nueva por parte de un promotor.
¿Cuánto me quitan de impuestos si vendo una casa con ganancia?
Si tienes más de 65 años y la vivienda es tu residencia habitual, puedes quedar exento del IRPF por completo.
¿Qué pasa si vendo un piso en Canarias con pérdida?
Si el valor de venta es menor que el de adquisición, no hay ganancia patrimonial y no pagas IRPF por esa operación. Esa pérdida incluso puede compensarse con otras ganancias del mismo año o de los cuatro siguientes.
¿Inmobiliariahs ayuda con la gestión fiscal de la venta?
Sí, Inmobiliariahs ofrece gestión legal y financiera junto a la venta del inmueble, además de una valoración gratuita inicial para conocer el precio de mercado antes de calcular impuestos.